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10年間で供給総数60万戸もリスク山積みの新高齢者住宅

始まろうとしている。国土交通省が整備計画に325億円を計上した2011年度予算案が3月1日に衆議院を通過。
大量供給を見据えて新規参入者が殺到している。だが「介護を自前で提供しない介護施設」の大量供給には、リスクが山積みだ。
今、全国で毎週のように開かれる、あるセミナーに、建設・不動産業界の関係者が殺到している。

「空前のビジネスチャンス」「国のバックアップのある有望事業」と、景気のよい文句が飛び交う。「サービス付き高齢者住宅」の新規事業者向けセミナーがその正体だ。

サービス付き高齢者住宅とは、「高齢者すまい法」の改正で来年度に誕生する、新しい高齢者向け住宅のモデルだ。

これまでの高齢者住宅には、「高齢者専用賃貸住宅(高専賃)」「高齢者向け優良賃貸住宅」「高齢者円滑入居賃貸住宅」といったさまざまなタイプが存在し、わかりづらいと批判が多かった(図参照)。このため、これらの高齢者住宅を統合して簡素化を図っているのである。

ちなみに“住宅”と銘打ちつつも、高齢者住宅は、事実上、介護施設として機能してきたものも多い。たとえば、高専賃入居者の平均要介護度は2.6 で、介護付き有料老人ホームに匹敵する。

有料老人ホームも一定の基準を満たせば、この新制度に登録できるようになる。「有料老人ホームのなかでも国がお墨付きを与えた優れた施設が新制度で認定される」(沓掛誠・国土交通省住宅総合整備課課長補佐)ものと位置づけ、新制度を今後の高齢者施設の“スタンダード”にしたい国の思惑も垣間見える。

なぜ、建設・不動産業者がこの新たな高齢者住宅に群がるのか。

じつは、サービス付き高齢者住宅には、史上空前の助成制度が用意されている。面積25平方メートル以上、バリアフリーなど、一定の設備基準を満たし、さらに生活支援・安否確認のサービス要員が常駐するなどの要件を揃えた施設には、新設・改修工事費に対し1戸当たり100万円を上限に補助金が出る。また、税制面や公的金融機関からの融資条件でも優遇される。

国交省は、2011年度予算案で325億円を計上、サービス付き高齢者住宅を年間3万戸整備する。これに、民間資金のみで建設される3万戸を合わせて年間6万戸の供給を目指す。10年の首都圏でのマンション供給が約4万5000戸だから、それを上回る規模だ。今後10年間では、60万戸という目標を掲げている。

詳細は後述するが、サービス付き高齢者住宅の入居者が介護サービスを利用する場合、外部の訪問介護事業者を利用するのが建前だ。つまり高齢者住宅の新規参入に当たって、事業者自身に高度な介護ノウハウは必要ない。

建設需要の落ち込みに苦しむ建設業者、新築マンションの低迷に悩む不動産業者にとっては、サービス付き高齢者住宅事業は、暗闇に差した“ひと筋の光明”なのだ。


国が大盤振る舞いを始めたのには訳がある。図は、国別に高齢者人口当たりの介護施設と高齢者住宅の充足率を表したものだ。日本は、諸外国に比べて大きく遅れている。国はこれを根拠に、ここ数年、高齢者住宅の整備を加速してきた。

高齢化が進むなか、不足する施設を増やす方針に誰も異論はない。問題は、利用者目線に立ち、政策に合理性があるかだ。

民間の高齢者施設は、特別養護老人ホームなど公的介護施設の不足を補ったり、公的施設では拾えない介護ニーズを満たしたりする存在だ。大別すれば二つのタイプに分けられる。

一つは、介護付き有料老人ホームに代表される特定施設と呼ばれるもの。入居している施設の職員が介護サービスを提供し、介護費用は要介護度に応じて毎月定額で払う“包括型”だ。

もう一つは、介護サービスを受ける際は、施設外部の訪問介護事業者と契約し、サービスを利用したぶんだけ従量制で支払う“外付け型”。住宅型有料老人ホーム、高専賃が代表格だ。新設のサービス付き高齢者住宅も、このタイプに分類される。

まぎらわしいが、この“サービス付き”は介護サービスが付いているわけではなく、要介護認定は受けていないが、生活に不安を感じる高齢者に対して相談を行ったり、安否確認をすることを指す。

ここ数年の国の方針は、包括型施設の新設を規制し、外付け型を促進することで一貫している。その結果、06年以降、特定施設の新設が激減したのに対し、高専賃と住宅型有料老人ホームが急増している。サービス付き高齢者住宅への助成制度は、この流れを加速させることにほかならない。

定額で介護報酬が発生する包括型は、介護報酬がふくらみがちで、利用者や介護保険の財政負担が大きい。一方、利用分に応じて介護報酬が発生する外付け型なら利用者負担や財政負担も少ない、というのが国の基本的なロジックだ。

だが、それはあくまで、入居者の要介護度が低い状態でのこと。要介護度が上がれば、より手厚い介護が必要になる。

タムラプランニング&オペレーティングによれば、同じ要介護度3の人で比べると、包括型より外付け型のほうが、介護報酬は4万~5万円高くなる。しかも、外付け型の場合、利用限度額を超えて介護サービスを利用すると、超過分は介護保険が使えず、全額自己負担となる。つまり、より手厚い介護が必要な、要介護度が高い入居者ほど負担が大きくなるのだ。

一方、介護保険の財政面でも不安がある。将来、平均の要介護度が上がれば、包括型を増やすより、財政負担が重くなる可能性もある。

加えて建設や不動産など、異業種からの新規参入は不良業者を乱立させる可能性もある。

かつて住宅型有料老人ホームや高専賃で、介護ノウハウがない事業者が乱立したが、多くは淘汰された。「生き残っているのは、介護ノウハウを持ち、訪問介護事業者を併設して、実質的に包括型に近いサービスを提供できている事業者のみだ」(介護業界関係者)。

再び、助成金目当てで入ってくる悪質事業者が乱立すれば、入居しても満足な介護が受けられない、不良事業者の倒産で転居を余儀なくされるといった “介護難民”が生まれる事態も起こりうる。

新制度では、自治体が事業者を監督・監査し処罰できるが、「本当に必要なのは、介護サービスを包括的に提供できる施設を増やすこと」と田村明孝・タムラプランニング代表取締役は指摘する。

制度的な矛盾が放置されたまま、早ければ来年度には新規参入する事業者がなだれ込む。冒頭のセミナーには「収益向上のため、要介護度の上がった入居者を退去させ施設の“回転率”を上げましょう」と指南するものさえある。

「施設に入居する高齢者は、日常生活に不安を持ち、将来の介護を望む人ばかり」(和田四郎・全国有料老人ホーム協会理事長)だ。

日本の介護施設などの充足率が高齢者人口の4.4%と、国際的にも低いのは事実である。だがやみくもに箱モノを建設することは、建設・不動産業界は救っても、高齢者を救うことにはなるまい。

ダイヤモンド・オンライン 3月7日

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