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利用機会が増える定期借家住宅、シェアハウスや家具付賃貸で普及

契約期限を定めることができる賃貸借契約として、定期借家制度が2000年に導入されてから10年が経過した。
定期借家は、契約で定めた期間の満了により賃貸借が終了する制度として、改正借地借家法で創設された。
契約には、賃貸人による契約前の事前説明が必要とされ、1年以上の契約期間の場合は期間満了6か月前までに解約を通知する必要がある。
更新はなく、継続する時には再契約を行う仕組みだ。

この定期借家が導入された当初は、賃貸住宅市場では退去にかかわるトラブルを防止できる、あるいはファミリー向けの良質な賃貸住宅の供給を促進するなどと業界の期待を集めたが、市場での普及率はいまだ5%程度と高くない。
更新料問題や立ち退きの問題も生じない基本的にトラブルが起きにくい制度に間違いはないと、定期借家制度について多くの不動産の専門家も指摘するが、ここまで低調な普及にとどまっていた。

ある調査によると、定期借家が実際に利用されている主なケースは、大家が相続に備える必要がある、建て替えなどの計画がある、大家が再び住む可能性がある、学生や外国人の入居者の場合に利用するなどが一般的。
大家の事情で一定の条件が伴うケースが多いことや、一定期間で契約が必ず終了するという大家有利の面が強調されすぎたことで借り手が敬遠しがちな面が、普及しない背景にある。
さらに、更新を伴う一般的な賃貸借契約であっても、契約更新をしっかり行っていればトラブルはそう起こることはないという貸主側の見方も根強く、必要に迫られていないのが現実だ。

それでも下落する家賃相場、空室の増加傾向といった賃貸市況の厳しさから、近年普及しつつある短期契約の賃貸住宅やシェアハウス、家具付賃貸、さらには期間限定のディスカウント物件などで定期借家を利用する傾向が広がりを見せ始めている。

更新料問題が裁判で争われたのを境に、定期借家を使いたいという大家からの質問や相談も増えてきたと語る弁護士もいる。

借主の認識不足や知識不足、必要に迫られていない大家や不動産業者と、双方に普及しない要因があった定期借家だが、賃貸借形態や入居ニーズの多様化、市況の変化などを背景に、今後、定期借家の賃貸住宅は徐々にシェアを高めていくとみられる。
もちろんその中には再契約を前提として引き続き入居を続けられる、従来の賃貸物件と変わりない定期借家住宅も増える可能性が高い。
今後、利用機会が増えることの見込まれる定期借家について、契約当事者として理解を深めておくことは当然で、自らの物件の選択肢を広げることにもなる。

住宅新報社:2010年11月25日
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