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コンパクトマンションの供給シェア拡大、都心区では5割超に

回復期にあるとはいえ、依然として低い水準にあるマンション供給量。
首都圏における2010年の年間供給予想は、2009年を約2割上回るものの4万5000戸程度に落ち着くとみられている。
これは、2000年以降3番目に低い数字だ。そんな中、比較的堅調といえるのがコンパクトマンション。
専有面積30-50平方メートル台の、シングル・DINKS層を対象としたものだ。
マンションの企画コンサルティングを手掛けるトータルブレイン(本社・東京都港区)の久光龍彦社長は、「今後も安定的に推移するのがコンパクト市場」ととらえている。

同社の調査によると、コンパクトマンションの主力供給エリアである東京23区を見た場合、2000年以降、同マンションの全体における供給シェアが最も高かったのが2009年。
32.6%に上る。平均が20%に届かないことを考えると、シェアの拡大状況が見て取れる数字だ。
2009年といえば、マンション全体の供給量がここ十数年で最も少なかった年。その中にあってコンパクトマンションのシェアは最大となり、量で見ても2000年以降6番目の多さとなった。
2010年もその流れにあり、10月までの調査では25.1%のシェアとなっている。また、特に都心6区(千代田、港、中央、渋谷、新宿、文京)でのシェアは高く、2009年・2010年共に50%を超える数字だ。

これら供給シェアの拡大は、「分譲単価の大幅な上昇を受けて販売価格を引き下げるために面積を絞った(=コンパクト化)」とも見て取れるが、そもそもそれだけの需要がなければ成り立つはずのない現象だ。


【ニーズが拡大】
主に独身女性のマンション購入を支援する「女性のための快適住まいづくり研究会」では、「2009年と2010年は、女性のマンション購入が以前にも増して勢い付いた」と見る。
同研究会はこれまで、銀座と自由が丘の2か所にコンパクトマンションの資料を一堂に集めた「情報館」を設けていたが、ニーズのさらなる高まりから9月には新宿に新たな情報館を用意した。
「家賃がもったいない、独身であっても一生安心して住める住宅を持ちたい、という堅実さは、男性よりも女性に強く見られる。最近の低金利、低価格、税制面のバックアップにも敏感に反応し、需要の高まりに拍車がかかっている」(同研究会)と分析する。

「快適住まいづくり研究会」の全会員のうち、約65%が「年収400万円未満」と「年収400万?600万円未満」の層。
いわゆる一般層で、価格に厳しい目を持つ層といえる。「マンションを買う女性像をバリバリのキャリアウーマンと想像しがちだが、ごく普通のOLさんが大半」(同研究会)。
こういった層が単身で購入するため、「価格」は販売動向を左右する大きな要素となるようだ。

これまでコンパクトマンション市場は、中堅・中小ディベロッパーが供給の中心だった。それが、近年都心の用地取得は大手の独壇場だったこと、また、大手も新たな顧客開拓に迫られていることから、本格的なコンパクト市場への参入が始まっている。
トータルブレインによると、2009年以降のコンパクトマンションの上位供給会社は、藤和不動産、三井不動産レジデンシャル、コスモスイニシア、三菱地所といった会社が占めている。
「今後もコンパクトマンションのニーズは高まると考えられる。
ただ、ファミリーマンション以上に市場を細かく分析し、商品計画を施した上でしっかりとした販売力で売っていく総合力が求められる」(久光氏)としている。

住宅新報社:2010年12月21日

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