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中古ワンルーム市場が急拡大 安定利回りで個人投資家が注目

中古ワンルームマンションの年間流通件数が、過去最高の6万件を超える見込みであることが東京カンテイ(東京都品川区)の調べで分かった。
同社によると、2011年1~9月の流通件数は4万5983件。2010年の年間流通件数4万2920件を既に上回っており、前年同期(2万2969件)比では2倍を超える。景気低迷下で、安価な不動産投資への注目度が高まっている様子がうかがえる。

背景にあるのが、新築ワンルームの大幅な供給減だ。1~9月の供給戸数は3081戸。前年同期比では400戸弱増えたものの、年間ベースでは5年連続で減少する見通しである。更に、10月1日に施行された宅建業法施行細則の改正により、マンション販売の規制が一層強化されることを踏まえると、今後新築ワンルーム市場が活性化する可能性は低い。表面利回りも2008年以降は4%台前半で推移しており、同社市場調査部の井出武主任研究員は、「金融商品としての魅力が薄くなっている」と指摘する。

一方で2011年1~9月における中古ワンルームの表面利回りは8.01%。ここ2年間は下落しているものの小幅な変動率にとどまり、流通価格と共に相場が安定している。また、1戸当たりの平均賃料を見ると、新築の8万709円に対して中古は7万301円。その差は年々縮まっており、坪換算ではわずか431円だ。

中古ワンルームが一定の利回りを維持している要因としては、1990年代半ば以降に竣工した物件が、良質なストックとして市場に蓄えられていることが大きい。東京カンテイによると、1~9月の流通事例の約半数がバブル期以降の物件だ。
「流通事例は東京23区内に集中し、多くが駅近の好立地。それなりの広さでバス・トイレが別であれば、賃料の大幅な下落は考えにくい」。

一方、事業者側はどのように見ているのか。中古ワンルーム販売大手の日本財託では、「市場全体が拡大していると認識しているが、それがそのまま当社の業績に結び付いているとは思わない」と話す。

同社では、年間800戸程度の販売を安定的に継続させており、ここにきての急激な販売増はないという。「同業他社の増加分が、上乗せされているのだろう」と分析する。
「株式や投資信託は軒並み不調で、銀行に預けていても利息はわずか。利回りが安定している中古ワンルームマンションを、お金の運用先として考える人は間違いなく増えている」(同社)。

ただ、単に市場が拡大し取引が増加しただけでは、市場として『成熟した』とはいえない。「販売したワンルームマンションに、いかに賃借人をつけるかが重要になる」と日本財託では指摘する。

また、投資用ワンルームマンションの売買仲介を手掛ける、きらめき不動産の後藤聡志社長は、「欧州での金融危機を背景に、将来不安を抱く若い世代を中心にサラリーマン投資家が増大している。更に言うと、相続税強化の動きがあることから、相続税対策でワンルームを購入する資産家も増えている。売り手も中古を購入していた人が多いようだ」と話す。

住宅新報社 2011年12月6日

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