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新築マンション、前年より買いにくく 都市圏集中で価格上昇

東京カンテイ(東京都品川区)はこのほど、マンションの買いやすさを表す指標「年収倍率」の2011年版を算出した。
全国平均は、新築マンション価格の年収倍率が6.27(前年比0.26ポイント拡大)、中古マンション(築10年)価格の年収倍率が4.32(同0.26ポイント拡大)で共に拡大。平均年収(437万円、前年比2万円減少)が減少した一方で、新築・中古マンション共に平均価格は上昇していることが要因だ。なお、年収倍率は低いほど買いやすいことを示す。

年収倍率は、マンションの価格(70m2換算)を平均年収で割り、年収の何倍に相当するかを算出したもの。年収は、各都道府県の「県民経済計算」を基に予測値を使用した。

新築マンション価格が上昇した背景には、東日本大震災の被災地を含む8県(青森県、岩手県、秋田県、群馬県、福井県、山梨県、和歌山県、島根県)で新規分譲が行われなかったことがある。同社によると、分譲実績ゼロの県が複数発生するのは1990年代のバブル期以降初めて。価格水準の高い都市圏に供給が集中する形となり、結果的に平均価格が押し上がった。

首都圏(7.91、前年比0.03ポイント縮小)の年収倍率は全国の傾向と異なり、縮小。東京都(9.43、同0.06ポイント縮小)と神奈川県(7.77、同0.60ポイント縮小)で価格の下落率が年収減少率を上回り、買いやすさが若干高まった。背景には、2010年以降に土地価格が下落し仕入れ状況が好転、供給側による価格調整が奏功したことがある。反対に埼玉県(7.84ポイント、同0.13ポイント拡大)、千葉県(6.44ポイント、同0.41ポイント拡大)では供給立地が絞られたため価格が高止まりし、年収倍率が拡大した。

近畿圏(7.55、同0.57ポイント拡大)は大幅に拡大。東京都に次いで年収倍率が高い京都府(8.94、同0.84ポイント拡大)や兵庫県(8.35、同0.52ポイント拡大)で、供給立地の絞り込みによりマンション価格が上昇した影響が大きい。一方で大阪府 (7.36、同0.43ポイント縮小)では価格調整が進み、前年は8倍近かった年収倍率が落ち着きを取り戻しつつある。

中部圏(6・08、同0・02ポイント縮小)では、愛知県(6・31、同0・41ポイント拡大)の年収倍率が6倍を突破。もともと価格調整が遅れていたうえ、供給が名古屋市中心部及び東部の人気エリアにほぼ限定されたことで、価格上昇に拍車が掛かったためだ。ただし、他の主要都市と比較すると年収倍率は依然として低く、割高感は顕在化していない。

■被災地は倍率急拡大も

このほか、被災県では宮城県の年収倍率(6.07、同0.94ポイント拡大)が急拡大。供給戸数が激減したうえ、その大半が価格水準の高い中心部に集中したことが要因だ。津波被害を受けた沿岸部での復興計画が固まっていないこともあり、当面は供給の地域偏在が続くとみられる。 

■中古マンション 中心部以外で旺盛な需要

中古マンション価格の年収倍率は2年連続で4倍超え。流通価格(1854万円)が前年比で72万円上昇したことが影響している。新築供給が各都市圏の中心部に集中しているため、周辺地域で中古需要が顕在化。流通価格の押し上げにつながった。なお、新築価格の年収倍率との差は1.95ポイントで前年と変わらず、単純比較では新築より年収約2年分購入しやすい計算だ。

首都圏(5.76、同0.23ポイント上昇)では、唯一東京都(7.35、同0.05ポイント縮小)の流通価格が下落し、これに伴い年収倍率も縮小。買いやすさが増したと言うより、供給が途切れない新築に対する需要が底堅く、中古流通が弱含んでいる状況だ。ただ、年収倍率が7倍を超えるのは全国で東京都のみで、流通価格が高止まり状態にあることに変わりはない。同社市場調査部の中山登志朗・上席主任研究員は、「成約価格に下落傾向はみられない。中古マンション市場でも立地による選別が厳しくなり、すぐに売れる物件ばかりが流通している」と話す。

近畿圏(4.56、同0.17ポイント上昇)では京都府(5.66、同0.08ポイント縮小)を除く全県で年収倍率が拡大し、東京都以外の首都圏と同様の傾向を示した。大阪府(4.71、同0.29ポイント拡大)では中古の流通価格が上昇し、調整の進む新築価格との差は縮まった形だが、相対的には依然として割安感が大きいようだ。

2012年5月22日 住宅新報社

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