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住宅金融支援機構、存続へ フラット「保証型」を拡大

「住宅金融支援機構の在り方に関する調査会」(調査会長・佃和夫氏=三菱重工業会長)はこのほど、同機構の改革に向けた最終報告書をまとめた。
それによると、2014年4月から新たに「行政法人」に移行することが決まった。また、長期・固定で低利な住宅ローンの効率的な提供、住宅金融支援機構の業務縮小の方向性についても最終報告としてまとめられた。

行政改革担当大臣の岡田克也副総理は、民間金融機関だけで長期・固定の住宅ローンを提供し続けることは難しいと指摘した上で、「住宅金融支援機構の存在価値は間違いなくある」と言及。行政法人として存続していくことの意義を語った。そして、「当機構の在り方について様々な議論が繰り返されてきたが、今回で最終決着と位置付ける。独立行政法人から行政法人へと移行する2014年4月に向けて、着手できる様々な改革を進めていきたい」と話した。

調査会の最終報告書によると、まず、「民にできることは民で」という民業補完の視点を踏まえ、「証券化支援業務の保証型の活用」を行うとしている。

現在、同機構では、証券化による長期・固定で低利の住宅ローン「フラット35」を提供しているが、事業スキームにより「買取型」と「保証型」に分かれている。そのうち、保証型の割合を引き上げることを第1の課題として記載した。


■利用しやすい「買取型」

買取型とは、各金融機関が提供する住宅ローンを同機構が買い取り、その買い取った権利を同機構が証券化(住宅ローンを担保とした証券=MBS)して投資家に販売するスキーム。一方の保証型とは、各金融機関が住宅ローンの証券化まで行った上で投資家に販売し、各金融機関の住宅ローン債権と投資家への支払い債務を同機構が保証するといったものだ。同機構はサポート的な立場にいるといえる。

「フラット35」を利用するエンドユーザーにとっては、型の違いによる影響はそれほどないが、金融機関にとっては「利用のしやすさ」といった点で大きな差となって表れている。

買取型の場合は、金融機関は住宅ローンを提供すればよく、証券化するための手間やコストを省けるメリットがある。また、同機構が買い取ってくれるため、デフォルトについての心配も不要だ。一方、保証型については、同機構の保証があるためデフォルトの件は買取型と同様だが、証券化のノウハウを金融機関が備えていなければならず、また、コストの面でもネックとなる。


■独自の証券化商品を期待

そもそも保証型は、金融機関に証券化の手法をマスターしてもらい、将来的な独自の証券化住宅ローンの開発につなげてもらいたいという考えで提供されたものだ。保証型のスキームになれた各金融機関が、更に独自の証券化商品を市場に投入するようになれば、同機構が事業にタッチする必要もなくなり、長年の課題として挙げられてきた「事業のスリム化」が達成できる。

ただ、保証型と比べて買取型にメリットがあるとされているため、現在はほとんどが買取型の事業スキーム。それを保証型へとシフトさせる方法として「貸付比率・貸付上限額の見直し」「保証型の審査方法の適正化」を図ると報告書ではまとめている。


■条件などを差別化

貸付比率の上限については、既に買取型を9割、保証型を10割にした。また、貸付(融資)金額の上限は、両型とも現在8000万円のところを買取型については7200万円に下げることで差別化する。審査方法については、年収だけを重視した形式的なものではなく、保有資産など様々な状況を考慮した実質的な内容を保証型には取り入れていく。結果、ローン利用者のすそ野が広がるインセンティブを金融機関に与える考えだ。

保証型を活用するには、証券化の手間やコストの面からある程度の企業体力が必要だと考えられるため、地方や中小の金融機関にはこれまで通り買取型を提供していく。保証型については、メガバンクなどに利用を促す考えだ。

2012年7月10日 住宅新報社

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