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中古+リフォーム資金借りやすく フラット35とパッケージで

今回、住宅金融支援機構が始めた制度は、フラット35の申込みを前提に、リフォーム工事の瑕疵(かし)を保証する保険や、ローンが事故となった場合に支援機構が金融機関に保険金を支払う住宅融資保険を活用することで、民間金融機関による長期・低金利のリフォームローン提供を後押しする。
7月9日から一部金融機関(SBIモーゲージとイオン住宅ローンサービス)が、同制度を活用した商品(フラット35とリフォームローンのパッケージ)の取り扱いを開始。中古流通促進の一役として期待がかかる。

同制度を活用して提供されるパッケージ商品では、中古住宅購入資金の10割か、購入資金とリフォーム資金の合計の9割のいずれか低い方を上限にフラット35で融資する。残りを、支援機構の住宅融資保険が付いた金融機関のリフォームローンで対応する(図1)。借入申込要件は「フラット35単独で借り入れる場合と変わらない」(住宅金融支援機構)。

融資は購入希望物件を決め、リフォーム内容を決定したうえで申し込む。フラット35はリフォーム工事完了後に適合証明を受けたうえでの実行になる。一方で買主がリフォームするには、売主からの所有権の移転が必要だ。このため、買主はフラット35実行前に金融機関からのつなぎ融資をもとに、物件購入代金を支払う。リフォーム工事終了後、フラット35の実行を受け、つなぎ融資を返済すると同時に、リフォーム融資を受ける。(図2)


月々返済少なく

「リフォーム部分も長期かつ低金利で借り入れられるのがポイント。フラット35の顧客は所得の低い方がメーンなので、月々の返済額を少なくできるのは大きい」
7月9日から商品の取り扱いを開始したSBIモーゲージ企画部営業企画グループの種田(おいだ)裕樹アシスタントマネージャーは、商品のメリットをそう話す。

一般にリフォームローンの借入期間は最大15年程度、金利は4%超が多い。一方、同社がフラット35とのパックで扱うリフォームローンは、借入期間が最長35年、7月の実行金利は2.675%(変動)だ。

リフォームローンが一般に短期、高金利となる背景として、適切な工事が行われるか否かが不透明のため、リフォームの担保価値を評価できないことなどが指摘される。この点、今回の制度では住宅専門の保険会社が提供するリフォーム瑕疵保険への加入を義務化。リフォーム工事の安全を確保すると同時に、支援機構がローンに住宅融資保険を付ける。こうしたリスクヘッジが、リフォームローンの借入期間拡大や金利低減につながっている。

また、購入時の中古住宅がフラット35(S)の適合基準に達していない場合にも、購入後リフォームで満たすと対象になる。特に、Sを満たせば、フラット35での融資部分については当初5年間、最大1.0%金利引き下げなどが受けられる。

一方、同商品を活用することで、手続き費用はかさむ。中古購入資金のみフラット35で借り入れる場合に比べ、瑕疵保険加入代金のほか、つなぎ融資の手数料などが必要だ。保険加入資金は工事規模にもよるが、3万~10万円程度。つなぎ融資関連は、SBIモーゲージの一例(中古住宅2000万円、リフォーム500万円)で事務手数料10万5000円やつなぎ利息などがかかる。

住宅新報社 2012年7月24日


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