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マンション価格、上昇本格化?

安倍内閣が声高に叫び続けている「経済活性化」。経済の活性化による「日本の元気」は歓迎すべきことだが、気になるのは物価の上昇だ。ここ数カ月、市場全体の上向きが指摘されている「新築マンション」に、価格上昇の傾向が見られているのをご存知だろうか。
不動産経済研究所(東京都新宿区)の調査によると、首都圏で2013年1月~5月までに供給された新築マンションの平均価格は、2012年の同期間と比べて約200万円上昇し、「4712万円」となっている。更にここ3カ月は、連続して前年同月を上回っている。この状況は、「本格的な価格上昇」を意味しているのか。

同研究所では、ポイントとして次の3点を挙げる。
 (1)「地価の上昇地点の増加」
 (2)「復旧・復興による人手不足」
 (3)「資材価格の上昇」

まず、1点目の「地価上昇」については、国土交通省が四半期ごとに公表している地価動向調査が如実に物語っている。最新調査(2013年1月~3月)では、リーマンショック以降で初めて上昇ポイント数が全体の半数を超えた。「都心の住宅エリアにおける需要の増加が、上昇要因の1つ」(国交省)。地価が上がれば、当然のことながらマンションの販売価格は上昇基調となる。

2点目の「人手不足」は、東日本大震災の復旧事業に、今後も建設工事関係者が大量に動員されるためだ。人手不足の中で、マンション建設のための人員を確保しようと思えば賃金を上げざるを得ない。これは、震災復旧が始まった時期から続いている現象で、今後の更なる本格復興を考えれば、人手不足の改善は難しい状況と言える。

3点目は、円安による輸送コストの増大や、好調な自動車産業を背景とした鉄鋼価格の上昇など、様々な要因によって生じるもの。震災復旧に、大量の建築資材が使われることも大きく影響する。資材価格の上昇については、国交省の調査でも報告されている。

これらの3点を総括すると、マンション価格は「上昇基調にある」と考えてよさそうだ。不動産経済研究所では、「価格の上昇懸念は、全般的に広がっている」と指摘する。マンション販売の長谷工アーベストが、首都圏居住者(有効回答2478件)を対象に4月に実施した調査でも、「マンション価格は上がると思う」と答えた人の割合が42%に上った。3カ月前の前回調査と比べて、15ポイントの大幅増だ。そのため、「住宅購入に向けた動きを早めた方がよさそうだ、と考えるエンドユーザーが増えている」(不動産経済研究所)と言う。


この「マンション価格上昇」と合わせて、住宅購入検討者にとってもう1つ大きな問題がある。それは、「ローン金利の先高感」だ。

住宅金融支援機構が提供する住宅ローン「フラット35」の6月の最多金利は2.03%。5月の1.81%と比べて0.22%上昇した。2012年7月以降、2013年2月を除いて1%台を維持していたが、再び2%台へと突入した。

この住宅ローン金利、利用した時期によっては販売価格以上に大きな影響となって表れる。たとえば、2.03%の金利で4000万円を35年ローンで組んだ場合、月々の支払額は約13万3000円だが、4年前の金利3.24%の場合は、月々約15万9000円の支払いとなり、毎月2万6000円、35年トータルでは約1100万円もの違いとなる。

住宅ローンの低水準は十年以上続いており、「3.24%」も低水準として位置づけられる金利だ。更に、ここ1~2年については「異常な低金利」と言われており、今後上昇へと向かうことは多くの経済評論家も指摘している。

住宅価格と住宅ローン金利の上昇。振れ幅の大きさは未知数だが、総合的に考えれば、今後もその傾向は続くだろう。これから更に積極化されるであろう『アベノミクス』には、「家計の収入増」という最も重要な効果が期待されている。
2013年7月2日 住宅新報社

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